เนื้อหาวันที่ : 2009-10-06 09:46:35 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 889 views

ฟันธงอสังหาฯ ไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ไม่เป็นฟองสบู่

ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยันธุรกิจอสังหาฯ ไทยไม่เป็นฟองสบู่ เหตุธุรกิจไม่ได้โต 2 หลักนาน 4-5 ปี ฟันธงภาวะเศรษฐกิจและอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ห่วงธุรกิจตามเมืองท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้น

.

สัมมายันธุรกิจอสังหาฯ ไทยไม่เป็นฟองสบู่ เหตุธุรกิจไม่ได้โต 2 หลักนาน 4-5 ปี ฟันธงภาวะเศรษฐกิจและอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ห่วงธุรกิจตามเมืองท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้น

.

ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา  ภาพเศรษฐกิจไทยออกอาการย่ำแย่ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน  แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับฉายภาพที่แตกต่างออกไป  เพราะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่เว้นแต่ละวัน  และล้วนเป็นโครงการมูลค่าสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่

.

ประเด็นคำถามที่สำคัญและเป็นความกังวลใจของหลายฝ่าย  คือวงจรของวิกฤติฟองสบู่แตก กำลังจะกลับมาอีกครั้งหรือไม่  "ฐานเศรษฐกิจ" ได้สัมภาษณ์พิเศษ นายสัมมา  คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ฯ ถึงแนวโน้มและทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายและแนวโน้มปีหน้า  ถึงความเป็นไปหลังเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

.
ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้เป็นวิกฤติฟองสบู่หรือไม่

ก่อนอื่นต้องพูดถึงนิยามของฟองสบู่ก่อน ซึ่งฟองสบู่จะเกิดจากการที่ธุรกิจมีการเติบโตด้วยเลข 2 หลักติดต่อกัน 4-5 ปี  และเวลาเติบโตลดลง ก็ลดลงมาก 20-30%  เวลาเติบโตขึ้นก็เป็นฟองสบู่ เวลาลดลงก็เป็นฟองสบู่แตก  ซึ่งปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯ ของไทยไม่ได้เป็นฟองสบู่ เพราะไม่ได้เติบโตด้วยเลข 2 หลักติดต่อกัน 4-5 ปี  ตามนิยามของฟองสบู่              

.

แต่เป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจ  วิกฤติทางการเงินของสหรัฐอเมริกา  ที่ทางศูนย์ฯ ได้ออกเตือนตั้งแต่ช่วงต้นเดือนตุลาคมปีที่แล้ว  ให้ผู้ประกอบการชะลอโครงการใหม่หรือโครงการที่เพิ่งเริ่มพัฒนาได้ 10-20% แต่ถ้าโครงการไหนพัฒนามากกว่า 80-90% ก็ให้ดำเนินการต่อ

.

ขณะเดียวกันมีเรื่องน่าห่วง  คือ  ความต้องการที่หดตัวอย่างรุนแรง  จากจำนวนหน่วยของโครงการต่างๆ แต่ละปีมีประมาณ 70,000-75,000 หน่วย  ได้ลดลงเหลือ 60,000 กว่าหน่วยเท่านั้น  ทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย   ซึ่งเป็นผลจากปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่มีความรุนแรงในช่วง 5 เดือน ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปีที่แล้วต่อเนื่องถึงช่วงต้นปีนี้  พอถึงเดือนมีนาคม  สถานการณ์ก็ปรับตัวดีขึ้น  เนื่องจากมีแรงกระตุ้นจากมาตรการของภาครัฐ  ที่จะหมดอายุ  แต่พอถึงเดือนเมษายนก็นิ่งอีก   

.
ตลาดอสังหาฯ ต่างชาติเป็นอย่างไร

ภาวะเศรษฐกิจไทยและอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว  โดยภาพรวม ยกเว้นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ เช่น สมุย และภูเก็ต  ที่ตลาดยังไม่ฟื้น  ตลาดที่ จ.ภูเก็ตและเกาะสมุยที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ  ในส่วนของโรงแรม  เพราะนักท่องเที่ยวไม่เข้ามา  และโครงการคอนโดมิเนียมที่ชะลอการก่อสร้างและบางแห่งก็หยุดโครงการไปเลยก็มี  ส่วนบ้านพักตากอากาศก็ไม่น่าห่วงเท่าไร  เพราะเป็นการสั่งสร้างเมื่อมีออร์เดอร์

.

ปัจจัยสำคัญที่กระทบกับตลาดต่างชาติที่ยังไม่ฟื้น  คือ  เศรษฐกิจในประเทศเขาที่ได้รับผลกระทบ  ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น  และสถานการณ์ทางการเมืองของไทยไม่นิ่ง

.

ครึ่งปีหลังและปีหน้าต้องรอดูตลาดต่างชาติจะกลับมาหรือไม่  ส่วนโครงการเดิมคงชะลอการก่อสร้างต่อไป  แต่ถ้าเป็นโครงการที่จับตลาดระดับกลางราคาไม่สูง  ประมาณ  5-10 ล้านบาท ยังพอไปได้  ตอนนี้ผู้ซื้อในประเทศในเอเชียยังมีกำลังซื้อแต่เขายังไม่เข้ามา   แต่ถ้ามาจากประเทศไกลๆ หรือตลาดในประเทศเขาเองยังไม่ฟื้นคงยังไม่กลับมา

.

ส่วนตลาดลูกค้าคนไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากครึ่งปีแรก เพราะตอนนี้มีโครงการออกใหม่เยอะ  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม   ช่วงครึ่งปีแรกมีโครงการออกมาน้อย  การขายจะดีขึ้นในไตรมาสสุดท้าย เพราะเป็นเวลาเร่งทำยอดขาย มีมหกรรมบ้านและคอนโด และมีปัจจัยจากสถาบันการเงินพยายามเร่งปล่อยสินเชื่อ พอเข้าไตรมาสแรกปีหน้า ก็มีมาตรการลดหย่อนที่จะหมดเดือนมีนาคมมากระตุ้นอีกครั้งหนึ่ง

.
ปริมาณการปล่อยสินเชื่อปีนี้มีเท่าไร

สินเชื่อบ้านปีที่แล้ว 2.78 แสนล้านบาท ปีนี้คงประมาณ 2.8 แสนล้านบาท อาจจะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากไตรมาสแรกไม่ดี และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อด้วยการยกเกณฑ์รายได้  แต่ช่วงครึ่งปีหลังเริ่มปล่อยสินเชื่อเยอะขึ้น รวมถึงแบงก์รัฐด้วย ปัจจุบันสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อ แบงก์พาณิชย์ 59% ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 35% อื่นๆ 6% เช่น ออมสิน บริษัทประกันภัย

.
มีโอกาสที่จะต่อระยะเวลามาตรการลดหย่อนต่างๆ หรือไม่

พูดตอนนี้เร็วไปว่าจะมีการต่อมาตรการหรือไม่   และการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็เป็นเครื่องที่ชี้ปริมาณ เพราะเป็นแค่เปิดตัว  การเปิดตัวอาจจะดีสำหรับผู้ประกอบการ แต่อาจจะไม่ดีต่อตลาด เพราะจะเกิดการแห่ตามกันไปถ้ามากๆ คนเข้ามาทีหลัง ยอดโอนปีนี้ กับปีที่แล้วใกล้เคียงกัน

.

เพราะหน่วยซื้อขาย ราคาต่อหน่วยถูกลง เพราะเศรษฐกิจไม่ดี บ้านขายได้ราคาปานกลางถึงต่ำ เช่น คอนโดมิเนียม ช่วง 7 เดือนแรกของปี 2551 ที่โอนกรรมสิทธิ์ พื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วย 51 ตารางเมตร ในราคา 1.8 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีนี้ พื้นที่เฉลี่ยลดลงเหลือ 42 ตารางเมตร

.
ทำเลทองของการพัฒนาโครงการต่างๆ ในปีหน้า

ถ้าเป็นตลาดของคอนโดมิเนียม การขึ้นโครงการจะหนาแน่นในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน 15 เขต อาทิ ห้วยขวาง รัชดาฯ คลองเตย  วัฒนา  บางเขน ยานนาวา ปทุมวัน พญาไท เป็นต้น และยังเกาะแนวรถไฟฟ้า  ที่โครงการมีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง ได้แก่  เส้นสีน้ำเงิน  สีม่วงและสีแดง   รวมถึงในโครงการส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส  เพราะมีความคืบหน้ากว่า 90% แล้ว  เช่น

.

ส่วนต่อขยายอ่อนนุช- แบริ่ง,  ตากสิน-ฝั่งธน   ที่จะมีโครงการเกิดขึ้นเยอะเพราะว่าข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไป ขาย 60,000 บาทต่อตารางเมตร แต่อยู่ฝั่งกรุงเทพฯ ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท  คนก็ยอมที่จะอยู่ออกไปไกลหน่อยและโดยสารรถไฟฟ้าแทน  ขณะที่ฝั่งกรุงเทพฯ ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไป เช่น บางบัวทอง บางใหญ่ ยังขยายไปได้อีกมาก บีอาร์ที แอร์พอร์ตลิงค์ 4 สถานีแรก ในส่วนของซิตี้ไลน์

.
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ