ฮ่องกงนับเป็นประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจที่ขึ้นต่อการค้าโลก เมื่อเศรษฐกิจโลกมีปัญหา ฮ่องกงก็ได้รับผลกระทบโดยตรง ปี '51 ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงตกต่ำสุดในรอบ 4 ปี ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างได้รับผลกระทบ
|
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย |
| . |
| . |
|
เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ผมได้เชิญนางมิมิ บราวน์ อธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน ฮ่องกง ไปเป็นวิทยากร จัดอบรมการประเมินค่าทรัพย์สินโดยใช้แบบจำลองทางสถิติให้กับทางราชการไทย ผมเคยพบท่านตั้งแต่สมัยที่ท่านเป็นรองอธิบดีเมื่อปี 2545 คราวนี้กรมของท่านได้มอบรายงาน 2009 Hong Kong Property Review ให้ผมเล่มหนึ่ง |
| . |
|
ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด และโดยที่เป็นข้อมูลจากแหล่งที่เป็นกลาง ไม่ใช่จากนายหน้านานาชาติ ซึ่งอาจขาดความเป็นกลางในการรายงานบ้าง ดังนั้น ผมจึงขอสรุปมาเพื่อประโยชน์ในการย้อนมองประเทศไทย |
| . |
|
ฮ่องกงมีขนาดพื้นที่เพียง 1,041 ตร.กม. ซึ่งเล็กกว่ากรุงเทพมหานครที่มีขนาด 1,568 ตร.กม. ยิ่งถ้ารวมปริมณฑลด้วย ก็คงเป็นประมาณ 8,000 ตร.กม. และมีประชากร 7 ล้านคน ซึ่งก็พอ ๆ กับกรุงเทพมหานคร ฮ่องกงนับเป็นประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจที่ขึ้นต่อการค้าโลก ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจโลกมีปัญหา ฮ่องกงก็ได้รับผลกระทบโดยตรง |
| . |
|
โดยในปี 2551 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจมีเพียง 2.5% ซึ่งก็พอ ๆ กับไทยในห้วงเวลาเดียวกัน ส่วนดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงตกต่ำสุดในรอบ 4 ปี และมีการให้ออกจากงานและปิดร้านค้าต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก สถาบันการเงินก็เข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงอย่างมากโดยเฉพาะในครึ่งหลังของปี 2551 ซึ่งต่างกันโดยสิ้นเชิงกับครึ่งปีแรก |
| . |
|
ตลาดที่อยู่อาศัย: นับแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2551 ตลาดที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลงมาก ความเชื่อมั่นตกต่ำ สถาบันการเงินเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ มีที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองซื้อขายกัน 95,931 หน่วยในปี 2551 ซึ่งถือว่าลดจากปี 2550 ถึง 22% ในปี 2551 มีที่อยู่อาศัยว่างอยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย 52,940 หน่วยหรือประมาร 4.9% ของทั้งหมด |
| . |
|
ราคาบ้านมือสองลดลงประมาณ 5% โชคดีที่ราคาที่อยู่อาศัยของไทยในห้วงเวลาเดียวกันยังไม่ลด อย่างไรก็ตามในปี 2552 นี้ หากเศรษฐกิจไทยตกต่ำลงจนเป็นค่าติดลบ ก็มีโอกาสเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น อาจลดราคาลงเช่นที่เคยปรากฏมาครั้งล่าสุดเมื่อปี 2541-2542 |
| . |
|
อาคารสำนักงาน: ถือว่าตกต่ำกว่าที่อยู่อาศัย เพราะพอเศรษฐกิจตกต่ำ การเลิกจ้างก็เกิดขึ้น การขยายสำนักงานก็ลดลง เป็นการซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจให้ตกต่ำลงไปอีก ฮ่องกงมีพื้นที่สำนักงานมากกว่าไทย คือมีประมาณ 10.4 ล้าน ตร.ม. ส่วนไทยยังอยู่ที่ระดับ 8 ล้าน ตร.ม. อย่างไรก็ตามในปี 2551 มีพื้นที่สำนักงานซึ่งส่วนมากเป็นเกรดหนึ่ง เพิ่มขึ้น 341,100 ตร.ม. ซึ่งถือว่ามากกว่าปี 2550 เล็กน้อย ปริมาณการเข้าใช้สอยพื้นที่ก็พอ ๆ กับปริมาณการสร้างใหม่ |
| . |
|
อย่างไรก็ตามมีพื้นที่สำนักงานว่างถึง 8.4% หรือประมาณ 873,000 ตรม. แต่ก็ยังดีกว่าในกรุงเทพมหานครที่มีอัตราว่างที่คาดว่าจะเกินกว่า 12% คาดว่าพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จใหม่ในปี 2552 และ 2553 จะเป็น 152,700 และ 102,700 ตร.ม. ตามลำดับ ในปี 2551 ราคาซื้อขายพื้นที่สำนักงานลดลง 8% แต่ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 14% ทำให้อัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้น แสดงถึงความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น |
| . |
|
พื้นที่ค้าปลีก: อันได้แก่พื้นที่ห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้า ปรากฏว่ามีเกิดเพิ่มขึ้น 49,300 ตร.ม. พอ ๆ กับปี 2550 ทำให้มีพื้นที่ว่างรวมกันประมาณ 920,100 ตร.ม. หรือประมาณ 8.7% ของทั้งหมด อย่างไรก็ตามด้วยการพัฒนาโครงการล่วงหน้า ทำให้คาดว่า พื้นที่ค้าปลีกในปี 2552 และ 2553 ยังจะเพิ่มขึ้นอีก 94,000 และ 90,300 ตร.ม. ตามลำดับ |
| . |
|
พื้นที่ค้าปลีกในฮ่องกงซึ่งมีอยู่ถึง 10.6 ล้าน ตร.ม. นั้น เป็นพื้นที่ที่นอกจากใช้สำหรับคนในประเทศแล้ว ยังมุ่งไปยังนักท่องเที่ยวด้วย ดังนั้นหากเศรษฐกิจตกต่ำ การท่องเที่ยวลดน้อยลง พื้นที่ค้าปลีกเหล่านี้ก็จะมีปัญหามากเป็นพิเศษ |
| . |
|
สถานการณ์ในฮ่องกงทุกวันนี้คงคล้ายกับสิงคโปร์ ซึ่งในปี 2552 นี้ คาดว่าอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจจะติดลบ ทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะลดปริมาณลง และลดมูลค่าลง ส่วนกรณีของไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครนั้น ยังรอดูสถานการณ์ความเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอยู่ |
| . |
|
และอาจจะหนักหนาสาหัสกว่าฮ่องกงและสิงคโปร์ในประเด็นที่ไทยยังมีปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมือง และความไม่มั่นคงในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ที่ทวีความรุนแรงขึ้น และหากขยายขอบเขตความรุนแรงเข้ามาถึงกรุงเทพมหานครเมื่อใด ไทยก็คงมีสภาพคล้ายอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ในช่วงก่อน ซึ่งมีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนไปน้อยมาก |
| . |
|
อย่างไรก็ตามในปี 2552 คาดว่าทั้งฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียจะมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจเป็นบวกราว 6% และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขยายตัวต่อเนื่อง สถานการณ์เช่นนี้สวนทางกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน |
Thailandindustrycom_official
