นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เงินเฟ้อ ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ภาวะขาดแคลนแรงงาน และสถานการณ์การเมือง ส่งผลกดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ทำให้กระทบต่อความสามารถในการใช้จ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ผู้ประกอบการต้องปรับตัวลดภาวะความเสี่ยง ชะลอโครงการใหม่และเร่งรัดโครงการที่กำลังพัฒนาอยู่ให้แล้วเสร็จ เพื่อรับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดในไตรมาสแรกปีหน้า ขณะเดียวกันสถาบันการเงินยังแข่งขันสูงในด้านการปล่อยสินเชื่อผู้บริโภคเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์หลังผ่านพ้นไปประมาณครึ่งปี 2551 ว่า ในสถานการณ์ปัจจุบัน ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเร่งปรับตัว ทั้งนี้พบว่าภาวะเงินเฟ้อ น้ำมันแพง ได้ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคส่วนใหญ่แล้ว โดยประมาณครึ่งหนึ่งได้รับ

ผลกระทบตั้งแต่ปานกลางถึงกระทบมาก ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้รับเหมาเผชิญปัญหาวัสดุก่อสร้างราคาแพง อย่างไรก็ตาม ปัญหาอุปสรรคและการปรับชะลอการขึ้นโครงการใหม่ของผู้ประกอบการจะช่วยทำให้ตลาดในภาพรวมลดความร้อนแรงลง อาจเป็นผลดีในระยะยาว

ปัจจัยลบหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ เกิดจากภาวะเงินเฟ้อที่ถูกผลักดันจากต้นทุน อันเนื่องมาจากราคาน้ำมันที่พุ่งสูงไม่หยุดและยังไม่มีทีท่าว่าจะมีเสถียรภาพ ราคาโภคภัณฑ์เพิ่มสูงขึ้นโดยอาจมีการยกเลิกการควบคุมราคาสินค้าบางรายการ การขาดแคลนแรงงานภาคการก่อสร้าง รวมไปถึงปัญหาทางการเมือง

แต่ขณะเดียวกัน ยังมีปัจจัยบวก คือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังมีผลต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกปี 2552 ซึ่งให้ประโยชน์ทั้งต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ทำให้ผู้บริโภคอาจตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี และผู้ประกอบการในตลาดได้รับประโยชน์จากมาตรการด้วย ทำให้ยังสามารถต้านทานแรงกดดันได้

ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ไม่รุนแรงเท่าวิกฤตเมื่อประมาณสิบปีที่แล้ว เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานแตกต่างกัน กล่าวคือ ในปัจจุบัน สถาบันการเงินมีความเข้มงวดรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยในตลาดยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ ผู้ประกอบการรายใหญ่มีความระมัดระวังมากขึ้น หลายรายเริ่มชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ที่เคยประกาศไว้ออกไปก่อน

 และหันมาเก็บงานโครงการที่พัฒนาค้างอยู่ เพื่อเก็บเกี่ยวประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ให้สิทธิไปถึงเพียงไตรมาสแรกปีหน้า อีกทั้งอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการในตลาดอยู่ระดับต่ำกว่าอดีตมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้มีภูมิคุ้มกันดีขึ้น แต่ผู้ประกอบการรายเล็กที่ปรับตัวไม่ได้อาจเริ่มมีการจำหน่ายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหญ่

การแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ยังรุนแรงในหมู่สถาบันการเงิน เมื่อต้นปีสถาบันการเงินส่วนใหญ่มีการตั้งเป้าสินเชื่อไว้สูงกว่าปีที่แล้ว แต่ในช่วงไตรมาสแรกปี 2551 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยมีมูลค่ารวมกันประมาณ 50,000 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2550 และ 2549 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 59,000 - 60,000 ล้านบาท ทั้งนี้มีปัจจัยจากการชะลอการขอและการอนุมัติสินเชื่อในเดือนมีนาคมซึ่งเป็นช่วงเวลาที่รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุนภาคอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนกำลังรอให้มาตรการมีผลบังคับใช้

อย่างไรก็ตาม ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ได้กลับมาเพิ่มสูงอีกครั้งในต้นไตรมาสสอง แต่เมื่อสถานการณ์การเมืองร้อนแรงขึ้นเป็นปัจจัยให้หลายฝ่ายกลับมาชะลอดูความชัดเจนอีก ทั้งนี้ ยอดปล่อยสินเชื่อทั้งปีในภาพรวมอาจไม่สูงไปกว่าในปีที่แล้วที่ประมาณ 270,000 ล้านบาทมากนักหากอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น โดยยอดสินเชื่อคงค้างสำหรับผู้บริโภคเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 2551 ที่ประมาณ 1.5 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเมื่อสิ้นปี 2550 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.48 ล้านล้านบาท

สถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในปี 2551 ช่วงที่ผ่านมามีการชะลอตัวในภาพรวม แต่จำนวนหน่วยห้องชุดเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ยังสูงขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณร้อย> ละ 30 โดยสัดส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ที่เป็นประเภทห้องชุดเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ มีประมาณเกือบร้อยละ 40 ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ จดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด แต่เมื่อรวมทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีประมาณร้อยละ 25 โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปีจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มมากขึ้นจากการเร่งพัฒนาโครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างให้แล้วเสร็จทันรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การออกใบอนุญาตพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงทั่วประเทศ ซึ่งได้ปรับสูงขึ้นทุกปี มาตั้งแต่ปี 2546 จนสูงสุดในปี 2549 ได้ปรับลดลงแล้วในปี 2550 และเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งเคยสูงสุดในปี 2549 ก็ได้ ลดลงในปี 2550 เช่นกัน โดยเฉพาะในปี 2551 ช่วงที่ผ่านมา ลดลงถึงร้อยละ 37 แต่ไปเพิ่มขึ้นในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่

มองในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในครึ่งปีหลัง 2551 จึงยังพอมีศักยภาพในองค์รวม แต่พึงระวังปัจจัยลบทั้งภาวะเงินเฟ้อ ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ย และปัจจัยทางการเมือง