เนื้อหาวันที่ : 2014-01-15 15:16:53 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 483 views

ตลาดอาคารสำนักงานณครึ่งปีหลังพ.ศ.2556

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา อ้างอิงจากรายงานวิจัยตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

อาคารสำนักงานประมาณ 23,700 ตารางเมตรที่สร้างเสร็จในปีพ.ศ.2556 สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้กล่าวว่า “แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2556 และมีพื้นที่ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ แต่ยังคงน้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงานอีกประมาณ 146,000 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2557 มากที่สุดในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา”

พื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2556 อยู่ที่ประมาณ 8,066,000 ตารางเมตร โดยในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2544 – 2556 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเฉลี่ยต่อปีประมาณ 82,700 ตารางเมตร ในขณะที่มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2530 – 2542 มากกว่า 456,000 ตารางเมตรต่อปี มากกว่า 5 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงหลังปีพ.ศ.2543 เป็นต้นมา อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีอายุมากกว่า 10 ปี” สุรเชษฐ กล่าว

ประมาณ 80% ของอุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครทั้งหมดตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน โดยที่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจมีสัดส่วนมากที่สุด คือมากกว่า 2.88 ล้านตารางเมตร พื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน มีสัดส่วนประมาณ 21% แต่ว่าหลังจากปีพ.ศ.2543 เป็นต้นมา พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน มีอัตราการขยายตัวมากที่สุดในตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพมหานครโดยขยายตัวประมาณ 28% สูงกว่าพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ราคาที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และที่ดินมีจำกัด เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน”

อาคารสำนักงานบางแห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีพื้นที่รวมกันประมาณ 302,000 ตารางเมตร โดยที่เกือบทั้งหมดมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2557 – 2558 สุรเชษฐ ได้อธิบายเพิ่มเติมในเรื่องนี้ว่า “พื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือ (พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน) มีอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากที่สุด โดยมีพื้นที่รวมกันประมาณ 168,000 ตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2557 – 2558 ไม่มีอาคารสำนักงานที่มีกำหนดสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2557 ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ และพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอก ในขณะที่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ พื้นที่บางส่วนในอาคารสำนักงานบางอาคารที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2557 – 2558 เป็นพื้นที่ที่ของเจ้าของอาคารใช้เป็นสำนักงานของตนเอง”

อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา และอุปทานใหม่ที่มีอยู่จำกัดได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้อัตราการเช่า และค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอก และพื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือ ปรับตัวเพิ่มขึ้น อัตราการเช่าเฉลี่ยในทั้งสามพื้นที่หลักของกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 89% ในขณะที่อัตราการเช่าเฉลี่ยของทั้งกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 87.5%” สุรเชษฐ กล่าว

อัตราการเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอก และพื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือ สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 แม้ว่าพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจจะได้รับผลกระทบจากอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีพ.ศ.2554 อัตราการเช่าเฉลี่ยก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความต้องการจากบริษัทต่างชาติ และคนไทยที่ต้องการพื้นที่สำนักงานในอาคารสำนักงานที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ในขณะที่พื้นที่ว่างมีอยู่ไม่มากนัก อัตราการเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ณ ไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นจากปีพ.ศ.2555 ประมาณ 5% และประมาณ 8% สำหรับอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ” เขากล่าว

โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในกรุงเทพมหานครที่มีแผนจะพัฒนาในอนาคตในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานคร เช่น บริเวณแยกลาดพร้าว พื้นที่ที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต สวนลุมไนท์บาซาร์เดิม โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ และโครงการท่าเรือกรุงเทพมหานคร โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ประกอบด้วยส่วนของที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และอาคารสำนักงาน ซึ่งเกือบทุกโครงการจะเปลี่ยนแปลงพื้นที่โดยรอบ และกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร” เขากล่างเพิ่มเติม

เขายังได้กล่าวถึงประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปีพ.ศ.2558 ว่า ”การก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษบกิจอาเซียนในช่วงปลายปีพ.ศ.2558 และการเปิดประเทศของเมียนมาร์ ได้กลายเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครมีมากขึ้น เพราะว่าประเทศไทยมีความสำคัญมากขึ้นในการเป็นศูนย์กลางสำหรับการดำเนินการในประเทศเมียนมาร์ ลาว และกัมพูชา”

ค่าเช่า และอัตราการเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่าต่อเนื่องในปีพ.ศ.2557 เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัด ในขณะที่ความต้องการเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองเป็นปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน นักธุรกิจ และนักท่อเที่ยวทั้งชาวไทย และต่างชาติ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และในปีพ.ศ.2557” เขาสรุป