เนื้อหาวันที่ : 2013-11-01 15:30:43 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 296 views

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้คอนโดฯ รีเซลสร้างเสร็จย่านเพลินจิต-สุขุมวิท โอกาสเติบโตสูง

คอนโดฯ รีเซลสร้างเสร็จย่านเพลินจิต-สุขุมวิท โอกาสเติบโตสูง ราคาเฉลี่ยถูกกว่าโครงการใหม่ราว 30%

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ระบุตลาดคอนโดมีเนียมใจกลางเมือง โดยเฉพาะเพลินจิต สุขุมวิท แข่งขันรุนแรง ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงอานิสงส์จากการเปิดเสรีอาเซียน อีกทั้งเป็นทำเลยอดนิยมของคนญี่ปุ่น ส่งผลราคาต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ราคาของห้องชุดในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จภายใน 2-3 ปีย้อนหลังในทำเลเดียวกันถูกกว่าโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างราว 30% ทำให้ห้องชุดรีเซลได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากสร้างเสร็จพร้อมอยู่

ทั้งนี้ จากการสำรวจข้อมูลของผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ ล่าสุดพบว่า 53% เป็นเจ้าของอยู่อาศัยเอง 25% เป็นผู้เช่า และอีก 22% เป็นห้องว่าง ซึ่งบางส่วนเป็นการซื้อลงทุนระยะยาวโดยไม่ขายต่อและปล่อยเช่า และอีกส่วนคือห้องที่รอขายต่อหรือรอปล่อยเช่า จะเห็นได้ว่าจำนวนผู้อยู่อาศัยทั้งหมดจะมีอยู่ประมาณ 78% ซึ่งเป็นเทรนด์เดียวกันต่อเนื่องมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว แต่ในสัดส่วนของ ผู้เช่าเริ่มเพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ โดยเฉพาะในโซนสุขุมวิท

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (Mr. Poomipak Julmanichoti, Managing Director, Plus Property Company Limited) ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า กรุงเทพมหานครนอกจากจะขึ้นชื่อว่าเป็นจุดหมายการเดินทางที่สำคัญของนักท่องเที่ยวแล้วยังเป็นเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญอีกเมืองหนึ่งของภูมิภาคอาเซียน โดยในแต่ละปีมีนักท่องเที่ยวตลอดจนนักธุรกิจเดินทางเข้ามายังประเทศไทยเป็นจำนวนมาก อาทิ ชาวญี่ปุ่นมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2554 ที่ราว 1.1 ล้านคน ล่าสุดปี 2556 คาดว่าจะสูงถึง 1.5 ล้านคน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านสำคัญของกรุงเทพฯ มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นทุกปี รวมถึงหากมีการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี (ASEAN Economic Community : AEC) ในปี 2558 ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญเช่นกัน

ขณะเดียวกัน ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นความสะดวกสบายในชีวิตประจำวัน ความรวดเร็วในการเดินทางเนื่องจากสภาพจราจรที่แออัดในกรุงเทพฯ เป็นผลให้ความ ต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ตลอดจนแนวคิดของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองว่าการซื้ออสังหาทรัพย์ถือเป็นการลงทุนในระยะยาว ประกอบกับในช่วงปี 2554 ที่ผ่านมามีอุทกภัยครั้งใหญ่เกิดขึ้น ทำให้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียมตอบโจทย์ได้มากกว่า ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีอัตราการเติบโตเพิ่มสูงขึ้น

จากการสำรวจข้อมูลในกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง (Central Business District : CBD) พบว่า ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อยู่อาศัยเองเป็นสัดส่วนถึง 53% ต่อมาคือผู้เช่าอยู่อาศัย 25% และที่เหลือคือห้องว่างสำหรับการลงทุนระยะยาวและรอการขายหรือปล่อยเช่าอีก 22% จากข้อมูลนี้จะเห็นได้ว่าจำนวนผู้อยู่อาศัยทั้งหมดจะมีอยู่ประมาณ 78% ซึ่งเป็นเทรนด์เดียวกันต่อเนื่องมาเป็นเวลากว่า 10 ปี สำหรับตลาดเช่าดีมานด์หลักคือชาวญปุ่น (ด้วยสัดส่วนที่สูงถึง 42% จากตลาดเช่า) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมโครงการประเภทคอนโดมีเนียมในย่านใจกลางเมือง บริเวณเพลินจิต สุขุมวิท คาดว่ามีอยู่ราว 2,327 ยูนิต ซึ่งเป็นยูนิตคงค้างจากปี 2555 และคอนโดใหม่ที่พัฒนาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาจนถึงมิถุนายน 2556 แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ปิดการขายไปแล้วจำนวน 1,014 ยูนิต และโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 1,313 ยูนิต”

จากการเติบโตของคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองในทำเลเพลินจิต สุขุมวิทที่ยังมีดีมานด์อยู่อย่างมากนั้น  บวกกับทำเลดังกล่าวหาที่ดินเปล่าที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยากขึ้น สิ่งที่ตามมาคือราคาที่ดินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น รวมถึงค่าแรงและค่าก่อสร้างต่างๆ ก็มีการปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มอย่างต่อเนื่อง เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดมีเนียมรีเซล (นำกลับมาขายใหม่) ในช่วง 2 - 3 ปี มีราคาถูกกว่าคอนโดเปิดใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในทำเลเดียวกันเฉลี่ยถึง 30%

ราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตร โครงการใหม่ในย่านสุขุมวิท

 

โครงการใหม่ (ตึกสูง)

โครงการใหม่ (ตึกเตี้ย)

ปี 2556

190,000

140,000

 

ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในย่านสุขุมวิท

โครงการรีเซล (ตึกสูง)

โครงการรีเซล (ตึกเตี้ย)

ปี 2554

130,000

110,000

ปี 2555

135,000

120,000

ปี 2556

140,000

134,000

นายภูมิภักดิ์ กล่าวว่า จากการที่โครงการรีเซลได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ หากเปรียบเทียบกับห้องชุดโครงการใหม่ที่เปิดขายบนทำเลใกล้เคียงกันแล้ว ห้องชุดรีเซลจะมีราคาเฉลี่ยถูกกว่า ซึ่งห้องส่วนใหญ่สภาพยังใหม่อยู่ ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นก่อนจะมีการปรับราคา นอกจากนี้ ข้อดีของห้องชุดรีเซลอีกประการหนึ่งคือทำให้กลไกตลาดทำงานได้อย่างเต็มที่ ทำให้ภาวะดูดซับของดีมานด์สอดคล้องกับซัพพลายที่เพิ่มขึ้น ตลอดจนช่วยให้เราเห็นภาพรวมดีมานด์ของผู้เช่า (กรณีซื้อเพื่อการลงทุน) ผู้ซื้อได้ซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เห็นของจริงทั้งห้องจริงและส่วนกลางโครงการ มีข้อมูลการบริหารจัดการในโครงการช่วยให้สามารถเห็นภาพที่ชัดเจนโดยรวม อาทิ ที่จอดรถเพียงพอหรือไม่ มีข้อร้องเรียนต่างๆ หรือเปล่า มาตรการรักษาความปลอดภัยเข้มงวดมากน้อยอย่างไร ได้เห็นภาพรวมไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัยจริงในโครงการ

ทั้งนี้ ห้องชุดรีเซลที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ดูแลในย่านเพลินจิต-สุขุมวิทมีอยู่ราว 454 ยูนิต หรือคิดเป็น 21% ของจำนวนสต็อกทั้งหมดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และยังมีห้องชุดรีเซลกระจายตัวอยู่ในหัวเมืองใหญ่ อาทิ หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ อีกด้วย ซึ่งอัตราการขายปัจจุบันของห้องรีเซลในโซนนี้อยู่ที่ 1.5 ห้องต่อ 2 วัน เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 50%

เห็นได้ชัดว่าคอนโดรีเซลนั้นเริ่มเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากขึ้นเรื่อยๆ จึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและพร้อมเข้าอยู่ทันที ได้เป็นเจ้าของในราคาที่ถูกกว่าโครงการระหว่างขายซึ่งยังไม่ทราบแน่ชัดว่าเมื่อสร้างเสร็จมาแล้วหน้าตา คุณภาพการก่อสร้าง ตลอดจนสภาพแวดล้อมรวมถึงเพื่อนบ้านจะเป็นอย่างไร จะตรงกับความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริงหรือไม่”