เนื้อหาวันที่ : 2013-07-17 10:19:29 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 311 views

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้ ไร้สัญญาณฟองสบู่คอนโด

พบยอดโอนเติบโตเฉลี่ยสูงขึ้นถึง 21% สะท้อนถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยผลวิจัยล่าสุด “การเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียม ฟองสบู่จริงหรือ?” ซึ่งระยะสั้นๆ 1-3 ปีข้างหน้า ไม่พบสัญญาณใดๆ ที่น่ากังวัล เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (real demand) และหากนับย้อนหลัง 5ปี (ไม่นับรวมปี 2554 ที่เกิดเหตุอุทกภัยน้ำท่วมครั้งใหญ่ของประเทศ)

อัตราการเติบโตเฉลี่ยของยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมนั้น ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 21% ต่อปี ซึ่งสอดรับกับจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จสะสมในแต่ละปี รวมถึงปัจจัยบวกต่างๆ ที่ส่งผลถึงการเติบโตของอสังหาฯ ในบ้านเรา อาทิ การเข้ามาของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น และคอนโดในระดับ Hi-End ยังคงราคาต่ำเมื่อเทียบตลาดต่างประเทศ รวมถึงอัตราห้องว่างเฉลี่ยที่อยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับปี 2540 ที่มีห้องว่างเฉลี่ยต่อโครงการสูงถึง 45-50%

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติกรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(Mr. Poomipak Julmanichoti, Managing Director, Plus Property Company Limited)ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า “ตามที่หลายฝ่ายจับตามองว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายและก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่นั้น ในฐานะที่เป็นผู้ดูแลการบริหารงานขายและรับบริหารอาคารให้หลายๆ โครงการ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน มีอัตราการเข้าพักอาศัยในแต่ละโครงการ หรือ Real Demand อยู่ในอัตราค่อนข้างสูง หรือมากกว่า 70%โดยยอดการโอนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จยังคงทำได้ดีซึ่งโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่เปิดตัวในปี 2556 สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วในวันแรกที่เปิดตัวเช่นโครงการดีบุราพรานนก, เอดจ์สุขุมวิท 23, ลุมพินีเพลสศรีนครินทร์-หัวหมากสเตชั่นและลุมพินีพาร์คพระราม 9-รัชดาเป็นต้น”

 อย่างไรก็ตามฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ได้ทำการศึกษาและเก็บข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมโดยนำเสนอในรายงานฉบับล่าสุด เรื่องการเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียม ฟองสบู่จริงหรือ? พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากว่า 10 ปีนับตั้งแต่ปี 2549 มีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเป็นไปอย่างร้อนแรงภายหลังตลาดอสังหาฯแนวราบได้รับผลกระทบจากมหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554 ทำให้ตลาดคอนโดฯในปี 2555 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 64,000 ยูนิตจาก 174 โครงการและในช่วงปี 2556 ผ่านมาเพียง 5 เดือนมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดแล้วกว่า 41,000 ยูนิตจาก 88 โครงการโดยตั้งแต่ปี 2551- 2555 จำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 41,223 ยูนิตหรือคิดเป็น 22% ต่อปีเมื่อเปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุด ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งตลาดมือหนึ่งและมือสองยอดโอนกรรมสิทธิ์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 12% ต่อปี

ซึ่งหากหักยอดโอนในปี 2554 ออกไปเนื่องจากเป็นปีที่มีสถานการณ์ไม่ปกติจากปัญหาอุทกภัยจนทำให้ไม่สามารถโอนห้องชุดบางส่วนในบางพื้นที่ได้อัตราการเติบโตเฉลี่ยของยอดโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 21% ต่อปีแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของความต้องการซื้อที่แท้จริง (Rea Demand) ในตลาดคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นสอดรับกันกับการขยายตัวของอุปทานสร้างเสร็จสะสมในแต่ละปี

นอกจากนี้ ฝ่ายวิจัยและพัฒาได้ทำการสุ่มสำรวจกลุ่มตัวอย่างโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯจำนวน 47 โครงการรวม 10,719 ยูนิตณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2556 ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดแล้วพบว่า 76.9% มีการเข้าพักอาศัยแล้ว (จำนวนนี้แบ่งเป็นเจ้าของอาศัยอยู่เอง 52.4% กับผู้พักอาศัยที่เป็นผู้เช่า 24.5%) และที่เหลืออีก 23.1% เป็นห้องชุดโอนแล้วแต่ยังไม่มีผู้เข้าพักอาศัยซึ่งคาดว่าห้องชุดเหล่านี้ส่วนหนึ่งเป็นของนักลงทุนเพื่อรอการปล่อยเช่า

อีกส่วนเป็นของผู้ซื้อที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สองซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลเดิมที่สุ่มสำรวจพื้นที่เดียวกันเมื่อเดือนพฤษภาคม 2551 พบว่ามีอัตราห้องว่างในสัดส่วนเดียวกันซึ่งอยู่ที่ 23%แสดงให้เห็นว่าแม้ปริมาณอุปทานมีความแตกต่างกันสูงในช่วง 5 ปีนี้แต่ปริมาณการเข้าพักอาศัยจริงยังมีสัดส่วนที่สูงสอดรับตามจำนวนอุปทานด้วยและยังถือได้ว่าอัตรา ส่วนของห้องว่างโดยรวมอยู่ในระดับต่ำมากหากเทียบกับในช่วงปี 2540 ที่มีห้องว่างเฉลี่ยต่อโครงการอยู่ที่ 45-50%เนื่องจากอุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากแรงซื้อเพื่อเก็งกาไร

เมื่อพิจารณาเป็นรายโซนพบว่าโซน MIDDLE (พระราม3, พญาไท, รัชดาภิเษก, พหลโยธิน)เป็นพื้นที่ที่มีอัตราส่วนของห้องว่างต่ำที่สุดรองลงมาได้แก่โซน INNER (สุขุมวิทตอนต้น) OUTER (สุขุมวิทรอบนอก, รามคาแหง, นนทบุรี, ธนบุรี)และ CBD (เพลินจิต, ชิดลม, สีลม, สาทร) ตามลำดับห้องชุดในโซน MIDDLE และ OUTER นั้น ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองรองลงมาเป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

ขณะที่โซน INNER ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นเนื่องจากอยู่ในโซนที่มีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่มากและให้ผลตอบแทนค่อนข้างดีขณะที่ห้องชุดซึ่งยังไม่มีผู้เข้าพักอาศัยบางส่วนคาดว่าเป็นห้องชุดที่กำลังรอการปล่อยเช่าอยู่และโซน CBD ผู้ซื้อเกือบครึ่งหนึ่งเป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อปล่อยเช่าสูงสุด ซึ่งอัตราการเช่ายังอยู่ในระดับที่ดีเพราะอยู่ใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจและมีกลุ่มต่างชาติที่อาศัยในเมืองไทย (Expat)เป็นจำนวนมาก

เมื่อมองในส่วนของราคาพบว่าที่ราคาน้อยกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. และช่วง 50,000-69,999 บาท/ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองมีสัดส่วนการปล่อยเช่าไม่มากนักและสัดส่วนการปล่อยเช่าจะเพิ่มขึ้นตามระดับราคาโดยคอนโดมิเนียมราคา 100,000-199,999 บาท/ตร.ม. อุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลเชิงบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมคือราคาคอนโดมิเนียมระดับ Hi-End ของไทยที่อยู่ในระดับต่ำหากเทียบกับตลาดในต่างประเทศ เช่น ในฮ่องกง ณ ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมระดับ Hi-End อยู่ที่ประมาณ 900,000-1,000,000 บาท/ตร.ม. สิงคโปร์อยู่ที่ประมาณ 600,000-700,000 บาท/ตร.ม. กรุงเดลีและมุมไบอยู่ที่ประมาณ 350,000-450,000 บาท/ตร.ม. เมืองเซี่ยงไฮ้ประเทศจีนอยู่ที่ประมาณ 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. และกรุงปักกิ่งอยู่ที่ประมาณ 270,000-400,000บาท/ตร.ม. ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับ Hi-End ของไทยอยู่ที่ราคา 140,000-300,000 บาทต่อตารางเมตรนับว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมในเมืองสำคัญที่มีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมสูงปัจจัยด้านราคาและคุณภาพโครงการจึงเป็นสิ่งที่กระตุ้นและดึงดูดให้เกิดการขยายตัวของอุปสงค์จากชาวต่างชาติได้ด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นภาคเศรษฐกิจจริง (Real Sector) ที่มีความสำคัญต่อในระดับมหภาคของประเทศ เกี่ยวโยงในหลายมิติ อาทิ ภาคการผลิต และก่อให้เกิดการจ้างงาน หากเศรษฐกิจดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก จึงทำให้วิตกกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ตามมา

จากการที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ได้ทำการศึกษาข้อมูลข้างต้น ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่เปลี่ยนแปลง ควบคู่ไปกับขนาดครัวเรือนที่เล็กลง คนนิยมอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น สามารถสรุปได้ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต แต่ในบางช่วงขณะหรือบางพื้นที่อาจมีจะมีการขายได้ช้ากว่าที่เคยเป็นเท่านั้น ไม่ถึงกับโอเวอร์ซัปพลายและภาวะฟองสบู่อย่างแน่นอน”นายภูมิภักดิ์