เนื้อหาวันที่ : 2012-09-12 15:05:08 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 512 views

ไนท์แฟรงค์ ลุยพื้นที่อุตสาหกรรมน้ำท่วมทำเลแข่งขันใหม่

ไนท์แฟรงค์ คาดพื้นที่อุตสาหกรรมที่เคยน้ำท่วมยังมีหวัง สระบุรี-ปราจีนบุรี กลายเป็นทำเลแข่งขันใหม่

“เป็นเวลาเก้าเดือนแล้วที่เราได้ผ่านพ้นเหตุการณ์ภัยพิบัติน้ำท่วมนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งทำลายห่วงโซ่อุปทานของโลกในอุตสาหกรรมหลายด้าน และได้สร้างผลกระทบมหาศาลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยในภาพรวม โรงงานส่วนใหญ่ที่ตั้งอยู่ในเขตน้ำท่วมกลับมาทำการได้ตามปกติ

ขณะที่โรงงานอีกจำนวนหนึ่งต้องปิดตัวหรือย้ายทำเลที่ตั้งอย่างถาวร เราคาดการณ์พื้นที่พื้นที่อุตสาหกรรมที่เคยน้ำท่วมยังคงมีหวัง เพราะความเป็นจริงที่ว่า นิคมอุตสาหกรรมอย่างนวนครและโรจนะในวันนี้ก็ยังมีการซื้อขายที่ดินกันอยู่ แน่นอนว่าอนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนและต้องขึ้นอยู่กับว่าประเทศไทยจะจัดการกับฤดูฝนในปีนี้อย่างไร” มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว

 มร.เบอร์เทนชอว์ อธิบายต่อว่า จนถึงเดือนกรกฎาคม 2555 มีโรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมย่านปทุมธานีและพระนครศรีอยุธยาที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมจำนวนเพียง 74.6% หรือเท่ากับ 663 แห่ง กลับมาเริ่มปฏิบัติการอีกครั้ง โดยเป็นทั้งการเริ่มงานเพียงบางส่วนหรือแบบเต็มความสามารถในการผลิต ดัชนีการผลิตในวันนี้พลิกฟื้นกลับมาในระดับก่อนเกิดภาวะน้ำท่วม แม้จะยังมีโรงงานหลายแห่งที่ยังไม่สามรถฟื้นฟูกิจการอย่างเต็มตัว

สำหรับโรงงานที่ยังเปิดทำการไม่ได้ มี 81 แห่งที่แจ้งความประสงค์ว่าจะเปิดตัวอีกครั้ง โดยในจำนวนนี้เป็นโรงงาน 51 แห่งที่คาดว่าจะเปิดภายในไตรมาสที่ 3 โรงงานอีก 25 แห่งเตรียมเปิดในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ และอีก 5 แห่งคาดว่าจะเปิดภายในไตรมาสแรก ของปี 2556 ขณะที่โรงงานจำนวน 62 แห่งต้องเลือกปิดตัวลงหรือย้ายทำเลไปอยู่ที่อื่นอย่างถาวร อย่างไรก็ตามยังพอมีข่าวดีเมื่อโรงงานซึ่งตั้งอยู่ภายนอกนิคมอุตสาหกรรมที่ถูกน้ำท่วมจำนวนทั้งสิ้น 7,893 แห่ง มีโรงงาน 97.16% ได้กลับมาปฏิบัติการอีกครั้งแล้ว

โรงงานบางแห่งหวังพึ่งมาตรการป้องกันน้ำท่วมจากภาครัฐที่ยังไม่เสร็จสิ้นดี ขณะที่บางส่วนเลือกที่จะสรรหาวิธีการป้องกันตนเอง ซึ่งรวมไปถึงการสร้างกำแพงป้องกันน้ำท่วมรอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโรงงาน หรือการลงทุนสร้างคันกั้นน้ำที่สามารถใช้รถบรรทุกจัดวางสำหรับใช้งานได้อย่างรวดเร็วและสามารถขยายตัวตั้งรับน้ำแรงดันสูง

ประเด็นที่น่าสนใจคือโรงงานอีกส่วนหนึ่งมองหาหรือตัดสินใจเลือกโรงงานผลิตเพิ่มเติมบนทำเลอื่นๆ ในประเทศไทยที่มีความเสี่ยงที่จะเกิดน้ำท่วมต่ำกว่ามาก ซึ่งเกิดจากความตั้งใจอยากจะมีโรงงานสำรองอีกแห่งหนึ่งหรือเป็นโรงงานสองแห่งที่แยกความสามารถในการผลิตออกจากกัน โดยพื้นที่ที่พิสูจน์แล้วว่าได้รับความนิยมอย่างมากอยู่ที่จังหวัดปราจีนบุรี ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมโรงงานสามารถแจกแจงออกเป็นจำนวนและมูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในหลากหลายภาคส่วน อาทิ ผลิตภัณฑ์ด้านการเกษตร บริการ เคมีภัณฑ์และกระดาษ และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิคส์ ประเทศไทยมีจำนวนโครงการในภาคการบริการ ภาคเคมีภัณฑ์และกระดาษ และภาคเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิคส์ เพิ่มขึ้นและเติบโตมากที่สุด การวิจัยค้นพบว่า แม้จะเกิดอุทกภัยหรืออาจจะด้วยสาเหตุนี้ก็ยังทำให้มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศตั้งแต่เดือนมกราคม-มิถุนายน 2555 เพิ่มขึ้นเป็น 171 พันล้านบาทหรือประมาณ 10.40% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ผลวิจัยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ซัพพลายรวมของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในไตรมาสแรกของปี 2555 เท่ากับ 118,642 ไร่ หรือเพิ่มขึ้น 1.61% เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หรือคิดเป็น 4.78% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อัตรายอดขายรวมอยู่ที่ 102,187 ไร่ หรือประมาณ 86% ซัพพลายใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่อีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งนิคมอุตสาหกรรมมีการขยายตัวรับดีมานด์ ด้วยความนิยมที่เพิ่มขึ้นเพราะโรงงานต้องการหาทำเลที่สูงหลังเกิดอุทกภัย
 
อัตราการเช่าของตลาดโรงงานให้เช่าอยู่ที่ 93.26% ในไตรมาสแรกของปี 2012 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 95.07% ขณะที่ซัพพลายรวมเท่ากับ 2,304,715 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ที่จับจองแล้วจำนวน 2,149,388 ตารางเมตร

พื้นที่อีสเทิร์นซีบอร์ดกำหนดอัตราค่าเช่าโรงงานและอัตราการเช่าที่สูงที่สุดในประเทศ กลุ่มโรงงานที่รวมอยู่ที่นี่เพราะเหตุผลด้านสิทธิพิเศษทางการลงทุน การเชื่อมโยงด้านการขนส่งไปยังท่าเรือที่ย่นระยะลง รวมถึงผลประโยชน์และอิทธิพลจากการรวมกลุ่มทางอุตสาหกรรม

มร.เบอร์เทนชอว์ คาดการณ์ความนิยมของพื้นที่อีสเทิร์นซีบอร์ดว่าจะมีความแข็งแกร่งยิ่งขึ้นเรื่อยๆ และได้เพิ่มเติมประเด็นทำเลท้องถิ่น เช่น สระบุรีและปราจีนบุรี ว่าอาจมีการแข่งขันสูงกับนิคมอุตสาหกรรมที่เคยเผชิญกับน้ำท่วม เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมและยังมีมูลค่าที่ดินในราคาเหมาะสม นอกจากนี้การแข่งขันด้านแรงงานก็ไม่มากเท่ากับพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ด