เนื้อหาวันที่ : 2011-08-31 11:36:13 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 828 views

ตลาดอาคารสำนักงานกระเตื้อง หลังซบยาวจากวิกฤต ศก.-การเมือง

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เผยตลาดอาคารสำนักงานเริ่มกลับมาคึกคัก ความต้องการเพิ่ม ค่าเช่าปรับตัวดีขึ้น หลังชะลอต่อเนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมือง

          ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เผยตลาดอาคารสำนักงานเริ่มกลับมาคึกคัก ความต้องการเพิ่ม ค่าเช่าปรับตัวดีขึ้น หลังชะลอต่อเนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมือง

          ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ตั้งข้อสังเกตเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครว่า จากการที่ภาพรวมทางการเมืองมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจึงเริ่มที่จะเห็นความเคลื่อนไหวมากขึ้น รวมทั้งความต้องการพื้นที่สำนักงานและค่าเช่าเริ่มปรับตัวดีขึ้น หลังจากที่ผ่านช่วงตลาดชะลอตัวอันเนื่องมาจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางการเมืองของไทย

          ที่ผ่านมาความต้องการพื้นที่สำนักงานชะลอตัวมาโดยตลอด ทว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2554 ตลาดอาคารสำนักงานกลับเริ่มคึกคักมากขึ้น พร้อมทั้งเห็นถึงสัญญาณที่ชัดเจนมากขึ้นของความต้องการขยายพื้นที่สำนักงานจากกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ในปัจจุบัน และอัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่ 1 มาอยู่ที่ระดับ 86.5% ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากผู้เช่าที่ติดต่อสอบถามเข้ามายังซีบี ริชาร์ด เอลลิส เกี่ยวกับพื้นที่สำนักงาน พบว่า มีปริมาณการสอบถามเพิ่มสูงขึ้นถึง 34.2% ต่อไตรมาส ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่เริ่มดำเนินไปในทิศทางที่ถูกต้อง

          จากการวิเคราะห์ความต้องการของผู้เช่าที่ติดต่อสอบถามเข้ามายังซีบี ริชาร์ด เอลลิส ยังพบอีกว่า 59% ของผู้เช่าที่ติดต่อสอบถามเข้ามีความต้องการขยายพื้นที่สำนักงาน ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนความต้องการใช้พื้นที่ในปัจจุบันมาจากการขยายตัวทางธุรกิจของผู้เช่าที่มีพื้นที่อยู่แล้ว มากกว่าที่จะเป็นความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นบริษัทจัดตั้งใหม่ โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาธุรกิจสำคัญที่มีการเติบโตอยู่ในกลุ่มธุรกิจการให้บริการและธุรกิจที่ปรึกษา

          เป็นที่คาดการณ์ว่า แนวโน้มการขยายธุรกิจและความต้องการใช้พื้นที่จะยังคงดำเนินต่อไป และจากการที่พื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดมีปริมาณจำกัด ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้น ในปี 2554 นี้ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และสาทร สแควร์ เป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี เพียง 2 แห่ง ที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ คิดเป็นพื้นที่ใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดรวมกันประมาณ 100,584 ตารางเมตร ส่วนอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีอีกแห่งที่ปัจจุบันกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง คือ อาคารยูบีซี 3 บริเวณสุขุมวิท 35 จะมีพื้นที่ให้เช่ารวม 50,200 ตารางเมตร และคาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1 ปี 2557

          ในด้านพื้นที่สำนักงาน เจ้าของอาคารสำนักงานใหม่ ๆ มีทิศทางการพัฒนาโครงการที่ชัดเจนและทำให้มั่นใจว่ารายละเอียดต่าง ๆ ของอาคารตรงกับความต้องการของผู้เช่า เช่น ความสูงของเพดาน ระยะห่างระหว่างผนังภายในถึงหน้าต่าง มีการจัดวางผังพื้นที่แบบไร้เสากลาง มีน็อคเอาท์พาแนลซึ่งผู้เช่าสามารถสร้างบันไดเพื่อเชื่อมพื้นที่ระหว่างชั้นภายในพื้นที่เช่าได้ ทางเดินเชื่อมตรงสู่สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ลิฟท์โดยสารที่ควบคุมให้เข้าออกได้เฉพาะชั้นที่กำหนดไว้ ซึ่งใช้งานร่วมกับทางเข้าที่มีแกนหมุนให้ผ่านได้ทีละคนบริเวณโถงล็อบบี้ที่สวยงามหรูหรา เพื่อความปลอดภัยสูงสุด

          ตัวอย่างเช่น เจ้าของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ อาคารสำนักงานระดับท็อปเกรดเอแห่งใหม่ ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนเพลินจิต ได้ทำการสำรวจข้อดีต่างๆของอาคารสำนักงานระดับเกรดเอชั้นนำทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค และศึกษาความต้องการของผู้เช่าอย่างละเอียดก่อนล่วงหน้า เพื่อให้มั่นใจได้ว่า จะสามารถนำเสนอพื้นที่ที่มีคุณสมบัติและการออกแบบได้ตรงตามความต้องการของผู้เช่าอย่างแท้จริง

ในฐานะที่ปรึกษาของโครงการนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้มีส่วนร่วมตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ และให้ข้อมูลข้อเสนอแนะต่างๆเพื่อให้มั่นใจได้ว่า อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต โดยอาศัยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของบริษัทซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพ ฯ โดยมากกว่า 70% ของธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานทั้งตลาด เป็นธุรกรรมที่เกิดขึ้นโดยผ่านซีบี ริชาร์ด เอลลิส

          “ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์กำลังจะมีพิธีเปิดอาคารอย่างเป็นทางการในวันที่ 1 กันยายนที่จะถึงนี้ ที่ผ่านมาสามารถสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จไปได้มากกว่า 20% โดยผู้เช่าประกอบด้วย บริษัทด้านแฟชั่นระดับโลก บริษัทที่ปรึกษา บริษัทที่ให้บริการด้านเซอร์วิสออฟฟิศ และบริษัทข้ามชาติชั้นนำต่าง ๆ อาคารสำนักงานเกรดเอระดับคุณภาพแห่งนี้ยังสามารถปล่อยพื้นที่ได้ราคาค่าเช่าที่สูงที่สุดในตลาดปัจจุบันที่ระดับ 800 - 820 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับค่าเช่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ” นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหาร แผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าว

“โครงการนี้ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม เลียบแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสุขุมวิท และมีทางเดินเชื่อมตรงสู่สถานี นอกจากนี้ ด้วยแนวคิดการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและการพัฒนาที่ยั่งยืน ยังทำให้โครงการเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้เช่าและมีอัตราค่าเช่าในระดับดังกล่าว”

          นอกเหนือไปจากคุณลักษณะของอาคารด้านเทคนิคแล้ว บริษัทต่าง ๆ ยังให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืนและการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทข้ามชาติเริ่มให้ความสำคัญกับอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานการเป็นอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงานจาก LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) มาตรฐานดังกล่าวเป็นการรับรองอาคารที่ได้รับการออกแบบให้ลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมให้น้อยที่สุด

ในขณะที่พัฒนาให้สภาพแวดล้อมภายในอาคารดีขึ้นสำหรับผู้ใช้อาคาร คุณสมบัติที่ทำให้สามารถใช้พลังงานและน้ำได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด รวมทั้งการเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เป็นปัจจัยที่สำคัญมากส่วนหนึ่งของมาตรฐานดังกล่าว ปัจจุบัน มีผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่นำแนวคิดสีเขียวมาใช้ และกำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมในสถานที่ทำงานที่สูงขึ้น เช่น กำหนดให้เรื่องคุณภาพของอากาศที่อยู่ภายในอาคาร การหมุนเวียนของอากาศ และปริมาณแสงธรรมชาติ เป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าพื้นที่ เพราะปัจจัยเหล่านี้เป็นประโยชน์ที่สามารถวัดผลได้ในแง่ของความมีประสิทธิภาพของบริษัทนั้น ๆ

ปัจจุบันในกรุงเทพ ฯ มีอาคารสำนักงานให้เช่าเพียง 3 แห่งที่ได้รับการรับรองมาตรฐานในฐานะอาคารสีเขียว ได้แก่ ศูนย์เอ็นเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ ซึ่งเป็นอาคารแห่งแรกในประเทศไทยที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับแพลทตินัม ซึ่งเป็นระดับสูงสุดของ LEED ในขณะที่ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ กำลังอยู่ระหว่างการขอรับรองมาตรฐานระดับแพลทตินัม และสาทร สแควร์ กำลังอยู่ระหว่างการขอรับรองมาตรฐานระดับโกลด์

          นอกจากพิจารณาในด้านคุณภาพและสิ่งแวดล้อม การสามารถเดินทางเข้าออกอาคารได้ด้วยระบบขนส่งมวลชนก็มีความสำคัญอย่างมากและมุ่งเน้นไปที่ย่านซีบีดี ซึ่งคิดเป็น 71% ของความต้องการจากผู้เช่าที่สอบถามมายังซีบี ริชาร์ด เอลลิส ในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ ความนิยมยังคงเป็นเรื่องทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทช่วงบริเวณสยามจนถึงเพลินจิต

การมีทางเดินเชื่อมตรงสู่สถานีหรือเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบทั้งบนดินและใต้ดิน เช่นที่อาคารอินเตอร์เชนจ์ 21 และเอ็กเชน ทาวเวอร์ ถือเป็นข้อดีเพิ่มเติม อาคารสำนักงานระดับเกรดเอใหม่ ๆ ที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการเหล่านี้ได้อาจปล่อยเช่าได้ถึงระดับ 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ระดับ 680 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

          ด้วยตลาดในปัจจุบันซึ่งกำลังปรับตัวไปในทิศทางบวก จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับผู้เช่าที่กำลังต้องการย้ายสำนักงาน ผู้เช่าที่จำเป็นต้องย้ายสำนักงานในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้า ควรตัดสินใจย้ายในช่วงนี้เพื่อคงความได้เปรียบในเรื่องของค่าเช่าที่ยังอยู่ในระดับปัจจุบันทียังไม่สูงมากนัก และยังได้โอกาสที่จะได้ยกระดับไปสู่อาคารใหม่ที่การก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จ พื้นที่สำนักงานระดับเกรดแห่งใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดมีปริมาณจำกัด และแทบจะไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เกิดขึ้นในอนาคต ประกอบกับการขยายตัวทางธุรกิจที่มีอย่างต่อเนื่อง ค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นทันทีที่ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่ไต่ขึ้นถึงระดับที่เหมาะสม