เนื้อหาวันที่ : 2011-05-30 15:47:33 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 941 views

ความเสี่ยงแฝงเร้นในตลาดที่อยู่อาศัยฮ่องกงที่กำลังเฟื่องฟู

ตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงแม้จะดูสดใสเนื่องจากการเติบโตพุ่งพรวดทะลุขีดสูงสุดไปแล้วกว่า 40% แต่ยอดกิจกรรมซื้อขายกลับลดลง

          อนาคตตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงสดใส เนื่องจากอัตราการเจริญเติบโตพุ่งพรวด ดูจากราคาบ้านในการประมูลครั้งหลังๆ มักจะได้ราคาดี นอกจากนั้นยอดจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลยังพุ่งสูงเป็นประวัติการ เห็นได้จากการที่ผู้ขายตั้งราคาเพิ่มขึ้น 3 – 5% บางรายถึงขั้นถอนการขายหลังการประมูลโดยรัฐบาลครั้งล่าสุด ซึ่งเป็นการประมูลที่ดินระดับกลางสามผืนในเกาลูน ทงและหยุนหลง

          ทัศนคติเชิงบวกของตลาดส่งผลให้ราคาตั้งและค่าเช่าโดยทั่วไปเพิ่มขึ้น ณ สิ้นเดือนเมษยาน 2554ราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูเพิ่มขึ้น 5.4% เมื่อเทียบกับต้นปี และเพิ่มขึ้น 16.3% เมื่อเทียบกับปี 2553 ส่วนค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูเพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับต้นปี และเพิ่มขึ้น 15.4% เมื่อเทียบกับปี 2553

          นายริกกี้ พุน ผู้อำนวยการบริหารฝ่ายขายที่อยู่อาศัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ฮ่องกง (Colliers International Hong Kong)กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูเพิ่มขึ้นเลยจากจุดสูงสุดในปี 1997 มาแล้วถึง 41 เปอร์เซ็นต์

          แม้ว่าทุกอย่างจะดูราบรื่น แต่ยอดกิจกรรมการขายที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่าความมั่นใจของตลาดเริ่มถดถอย นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2553 เริ่มมีมาตรการลดระดับความร้อนแรงของตลาดบ้านลง อาทิเช่น หลายๆ ธนาคารออกมาตรการที่เข้มงวดมากขึ้น รวมทั้งลดอัตราเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน และเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อินเตอร์แบงก์ประเภท 3 เดือนของตลาดฮ่องกง (HIBOR)

นอกจากนั้น ทางรัฐบาลยังประกาศให้ธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยต้องติดอากรสแตมป์พิเศษด้วย อีกทั้ง ยังมีการบรรจุเรื่องการเพิ่มอุปทานที่ดินลงในงบประมาณปี 2554/2555 ในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2553 ถึงเมษายน 2554 จำนวนธุรกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยลดลง 42%

          สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรู แนวโน้มการซื้อขายในแต่ละช่วงราคาไม่เหมือนกัน สำหรับตลาดกลุ่ม "หรูหรามาก" (หมายถึงที่อยู่อาศัยชั้นเลิศราคาสูงกว่า 100 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง) ปริมาณการซื้อขายยังคงเพิ่มขึ้น 27.3% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2554 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปีที่แล้ว แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยระดับหรูราคาตั้งแต่ 10 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงกับลดลง 11.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปีที่แล้ว แนวโน้มที่สวนทางกันชี้ให้เห็นว่าการซื้อขายระดับเกิน 100 ล้านไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการของธนาคารและรัฐบาลมากนัก ขณะที่การซื้อขายระดับเกิน 10 ล้านอ่อนไหวต่อมาตรการดังกล่าวมากกว่า

          “ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับหรูหราเติบโตขึ้นสูงขนาดนี้ได้แก่ อุปสงค์ที่แข็งแกร่งจากเศรษฐีชาวจีนแผ่นดินใหญ่ โดยคิดเป็น 40% ของผู้ซื้อทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์กลุ่ม "หรูหรามาก" ดังนั้น มาตรการที่เข้มงวดของรัฐบาลในการลดระดับความร้อนแรงของตลาดลงเพื่อดึงหรือชะลอการไหลของ "เงินร้อน" จากจีนมาสู่ฮ่องกงอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย คำถามอยู่ที่ว่าถ้าเกิด จะเกิดเมื่อไหร่ และถ้าเกิดขึ้น มีโอกาสสูงมากที่จะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อตลาด" นายริกกี้เสริม

          นอกจากนั้น แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยจำนองอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและมุมมองด้านความเสี่ยงของธนาคาร ก็เป็นอีกสองปัจจัยที่ตลาดควรจับตามอง

          ไซมอน โล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและให้คำแนะนำของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ฮ่องกง ให้ความเห็นว่า "ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยจำนองที่อิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อินเตอร์แบงก์ประเภท 3 เดือนของตลาดฮ่องกงสูงขึ้นประมาณ 50 ถึง 100 จุด บางธนาคารคาดว่าราคาในปี 2554 จะผันผวนมากขึ้นจึงเริ่มใช้วิธี "ทดสอบภาวะวิกฤต" ที่เข้มงวดกว่าเดิม และวิธีการประเมินราคาที่ระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตั้งขายประมาณ 10% ถึง 15% ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเติบโตของธุรกรรมการขายโดยเฉพาะอย่างยิ่งต่ออุปสงค์ของผู้อาศัย"”

          "ทั้งนี้ หากในระยะเวลาอันใกล้ สภาวะอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำและอุปทานใหม่ออกสู่ตลาดน้อย ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับหรูน่าจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6% ในอีก 12 เดือนข้างหน้า" นายไซมอนให้ความเห็น