เนื้อหาวันที่ : 2011-04-28 11:33:07 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 881 views

ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอฮ่องกงพุ่ง ครองแชมป์ทำเลทอง

คอลลิเออร์ส เผยฮ่องกงครองตำแหน่งทำเลที่แพงที่สุดในโลก ที่ 191.97 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต

อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในฮ่องกงยังพุ่งแรงไม่หยุด ส่งฮ่องกงสู่ตำแหน่งทำเลทองอันดับ 1 ของโลก

รายงานอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกสิ้นปี 2553 โดย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (Colliers International) (สำหรับครึ่งหลังของปี 2553) ระบุว่า ณ สิ้นปี ฮ่องกงครองตำแหน่งทำเลที่แพงที่สุดในโลกเมื่อวัดจากอัตราค่าเช่าสำนักงาน โดยสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 191.97 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต ณ เดือนธันวาคม 2553 ปารีสนั้นเบียดตัวเมืองลอนดอนขึ้นมาครองอันดับสี่ โดยค่าเช่าสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 102.15 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี เทียบกับ 83.19 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปีเมื่อสิ้นปี 2552

5 เมืองที่ติดอันดับอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ/ชั้นเลิศ (ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี) สูงสุด

เมือง                                 ธันวาคม 2553 มิถุนายน 2553 ธันวาคม 2552
ฮ่องกง 191.97 161.42 141.52
ลอนดอนฝั่งตะวันตก 133.02 129.58 139.43
โตเกียว                          105.00 100.76 101.24
ปารีส  102.15 91.82 83.19
ตัวเมืองลอนดอน  99.77 94.17 99.46

          รายงานดังกล่าวบ่งชี้ว่า ภูมิภาคส่วนใหญ่ได้ส่งสัญญาณบ่งบอกว่าวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลกนั้นได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ผู้เช่าจึงหวนคืนสู่ตลาดอีกครั้งโดยอัตราการเช่าเพิ่มสูงขึ้นจากครึ่งปีและหนึ่งปีก่อนหน้านั้นด้วย สำหรับการเติบโตในหลายส่วนของเอเชีย-แปซิฟิก อเมริกากลาง แคนาดาและตลาดสำคัญในสหรัฐอเมริกาและยุโรปยังคงมีอัตราการเติบโตที่ดีในครึ่งปีหลังของปี 2553 ในทางกลับกัน อุปสงค์บางส่วนในสหรัฐอเมริกาและส่วนใหญ่ในยุโรปในรอบครึ่งปียังคงน้อยอยู่มาก

          การก่อสร้างอาคารสำนักงานในเอเชีย-แปซิฟิกยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยตัวเลขระหว่างก่อสร้างสิ้นปีอยู่ที่ 165.6 ล้านตารางฟุต หรือ 42 เปอร์เซ็นต์ของทั่วโลก เทียบกับเมื่อห้าปีก่อน ในเอเชียแปซิฟิกมีการก่อสร้างเพียง 91.1 ล้านตารางฟุตเท่านั้น ในกรุงเทพ อาคารสำนักงานที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างมีอยู่ประมาณ 135,000 ตารางเมตร โดย 100,000 ตารางเมตรมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2554 ทั้งหมดอยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง คาดว่าอุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะเพิ่มขึ้นเพียง 2% จากปัจจุบัน

          สำหรับการลงทุนในตลาดสำนักงานทั่วโลก กิจกรรมการซื้อมาขายไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 แสดงให้เห็นว่านักลงทุนรู้สึกสบายใจกับการตั้งราคา และคาดการณ์ว่าปัจจัยทางการตลาดพื้นฐานในระยะสั้นและระยะยาวจะแข็งแกร่งยิ่งขึ้น ยอดขายรวมในครึ่งหลังของปี 2553 อยู่ที่ 88.7 ล้านเหรียญซึ่งเพิ่มขึ้น 52 เปอร์เซ็นต์จากครึ่งแรกของปี และเพิ่มขึ้น 32 เปอร์เซ็นต์จากครึ่งหลังของปีกลาย

ตลาดสำนักงานในอีเอ็มอีเอ (ยุโรป ตะวันออกกลางและแอฟริกา) ครองอันดับยอดขายสูงสุดที่ 33.7 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามด้วยทวีปอเมริกาที่ 32.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และเอเชีย แปซิฟิกที่ 22.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ยอดขายในทั้งสามภูมิภาคหลักเพิ่มสูงขึ้น ในทวีปอเมริกาเพิ่มขึ้นสูงสุดเกินเท่าตัวโดยเพิ่มขึ้น 134% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี

          ราคาพื้นที่สำนักงานในแต่ละภูมิภาคเพิ่มบ้างลดบ้างคละเคล้ากันไป แตกต่างจากครึ่งแรกของปีซึ่งราคาเพิ่มสูงขึ้นในทั้งสามภูมิภาค อย่างไรก็ตาม แนวโน้มทั่วไปของอัตราผลตอบแทนยังคงต่ำเพราะเศรษฐกิจทั่วโลกเฟื่องฟูขึ้นประกอบกับตลาดการเงินที่พัฒนามากขึ้นส่งผลให้ยอดธุรกรรมและการกำหนดราคาดีขึ้นตามไปด้วย

          การลงทุนข้ามชาติยังคงซบเซาเมื่อเทียบกับปี 2550 แต่การลงทุนในต่างประเทศยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าภูมิภาคอีเอ็มอีเอจะมีการลงทุนข้ามชาติสูงที่สุดในปี 2554 ตามด้วยสหรัฐอเมริกาซึ่งคาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวดียิ่งขึ้น

          สภาวะตลาดที่กระเตื้องขึ้น ประกอบกับเศรษฐกิจที่เฟื่องฟูและนักลงทุนผู้กระหายจะลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในแทบทุกภูมิภาคทั่วโลกยังคงอยู่ในขาขึ้นและมุ่งหน้าสู่ภาวะตลาดที่สมดุลซึ่งมีปริมาณอุปสงค์และอุปทานไล่เลี่ยกันมากขึ้น อุปสงค์จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าเป็นแหล่งสั่งสมความมั่งคั่งมาเนิ่นนาน แม้ว่าปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาจะส่งผลให้ราคาสูงขึ้น แต่ค่อนข้างแน่นอนว่านักลงทุนจะโยกย้ายกลับไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานมากขึ้นเรื่อยๆ ตลอดปี 2554

เอเชีย-แปซิฟิก
          อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในเอเชีย-แปซิฟิกเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในอัตราเฉลี่ย 4.6 เปอร์เซ็นต์ในช่วงครึ่งปีหลัง เมืองที่อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในครึ่งปีหลังของปี 2553 ได้แก่ ปักกิ่ง กวางเจา โฮจิมินห์ ฮ่องกง โซล เซี่ยงไฮ้และสิงคโปร์ ส่วนเมืองที่ลดลงมีเพียงเพิร์ธกับเวลลิงตัน ซึ่งอัตราค่าเช่าลดลง 7.4 เปอร์เซ็นต์และ 8.7 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ อัตราค่าเช่าครึ่งหลังของปี 2553 ในกรุงเทพค่อนข้างคงที่เนื่องจากอุปทานเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยและอุปสงค์มีไม่มากนัก

          พื้นที่สำนักงานว่างในภูมิภาคอ่อนลงเล็กน้อยในครึ่งหลังของปี 2553 โดยอัตราพื้นที่ว่างในภูมิภาคเพิ่มขึ้น 44 จุดเป็น 12.36 เปอร์เซ็นต์ อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยในภูมิภาคค่อนข้างคงที่ในช่วงกลางปี ยกเว้นที่เฉิงตูซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างสูงสุดในภูมิภาคที่ 25.1 เปอร์เซ็นต์ ตามด้วยเชนไน เดห์ลี กวางเจา กรุงเทพ บังกาลอร์และแคนเบอร์รามีอัตราพื้นที่น้อยกว่าหรือเท่ากับ 14 เปอร์เซ็นต์ เมืองที่มีอัตราพื้นที่ว่างต่ำที่สุดในภูมิภาคได้แก่ฮ่องกงอยู่ที่ 3.1 เปอร์เซ็นต์

          ภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกยังคงมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่โดยปักกิ่ง เชนไน เดลี กวางเจา โฮจิมินห์ จาร์กาตา เซี่ยงไฮ้ สิงคโปร์และโตเกียวล้วนมี พื้นที่ในระหว่างก่อสร้างอย่างน้อยห้าล้านตารางฟุต รวม 9 เมือง 140.2 ล้านตารางฟุต ณ สิ้นปี

          อุปสงค์ที่แข็งแกร่งยังคงหนุนให้ภูมิภาคนี้เป็นผู้นำการขยายตัวทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยประเทศที่โดดเด่นเป็นพิเศษได้แก่จีน อินเดีย ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย เนื่องจากระยะเวลากระชั้นชิดเราจึงไม่สามารถคาดคะเนผลกระทบต่อเศรษฐกิจญี่ปุ่นในปี 2554 จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวและสึนามิเมื่อวันที่ 11 มีนาคมได้ แต่ถึงอย่างไรประมาณการณ์อัตราการเจริญเติบโตของญี่ปุ่น
นั้นก็ต่ำสุดในภูมิภาคอยู่แล้ว

          พิจารณาจากปัจจัยทั้งหมดแล้ว ทั่วโลกกำลังจับตามองทางทิศตะวันออก ถึงแม้มีการคาดการณ์ว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2554 จะต่ำกว่า 2553 แต่คาดว่าอัตราการเจริญเติบโตในภูมิภาคนี้ก็จะยังคงเหนือล้ำกว่าอเมริกาและยุโรป คาดว่าตลาดเช่ายังคงไม่หวือหวามากนักและแม้ว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานยังคงถ่วงรั้งอัตราการเติบโตในการเช่า ทำให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มคงที่สำหรับเมืองส่วนใหญ่ในภูมิภาค

สหรัฐอเมริกาและแคนาดา
          การขยายตัวทางเศรษฐกิจในระดับปานกลางประกอบกับสภาวะทางธุรกิจที่กระเตื้องขึ้นส่งผลให้การให้เช่าอาคารสำนักงานค่อนข้างเฟื่องฟูพอสมควรและปิดยอดสิ้นปีด้วยตัวเลขที่สูงขึ้น แต่ถึงแม้ว่าตลาดเช่าจะกระเตื้องขึ้นบ้าง อัตราพื้นที่สำนักงานว่างในช่วงครึ่งปีหลังของทั้งแคนาดาและสหรัฐอเมริกาลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อัตราพื้นที่สำนักงานว่างทั่วสหรัฐเมริกาลดลง 30 จุดอยู่ที่ 16.1 เปอร์เซ็นต์ในตอนสิ้นปี

แม้ว่ากิจกรรมการเช่าที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้อัตราค่าเช่าค่อนข้างทรงตัว แต่ยังไม่ถึงเวลาที่ค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากบริษัทต่างๆ ยังคงระมัดระวังในการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่ม

ในแคนาดา การก่อสร้างยังคงลดลงทั้งในโตรอนโตและคาลการีส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างลดลง ถึงอย่างไร แคนาดาได้รับอานิสงค์จากตำแหน่งงานที่เพิ่มขึ้นและเศรษฐกิจที่ได้รับแรงหนุนจากสินค้าอุปโภครวมถึงน้ำมันซึ่งแตกต่างจากสหรัฐอเมริกา

          ในภูมิภาคดังกล่าว ใจกลางแมนฮัตตันยังคงรั้งตำแหน่งค่าเช่าสำนักงานสูงสุด โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเออยู่ที่ 65 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี ตามด้วยวอชิงตันที่ 54 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี และแวนคูเวอร์ที่ 53 ดอลลาร์แคนาดา

ยุโรป ตะวันออกกลางและแอฟริกา (อีเอ็มอีเอ)
          สภาวะเศรษฐกิจในประเทศส่วนใหญ่ในยุโรป ตะวันออกกลางและแอฟริกากระเตื้องขึ้นส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยของอีเอ็มอีเอลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 12.27 เปอร์เซ็นต์ ณ สิ้นปี ลดลงจากช่วงกลางปี 11 จุด แต่เพิ่มขึ้น 26 จุดในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เมืองที่มีอัตราพื้นที่ว่างลดลงฮวบฮาบได้แก่เบอร์มิงแฮม บราติสลาวา กลาสโกว์ เคียฟ มอสโก ริกา สต็อกโฮล์ม และทาลลินน์ ซึ่งปรากฎว่าอัตราพื้นที่ว่างลดลงอย่างน้อย 2 เปอร์เซ็นต์ในครึ่งหลังของปี 2553

          อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเพิ่มขึ้น 0.4 เปอร์เซ็นต์ในครึ่งปีหลังของปี 2553 และลอนดอนยังคงรั้งตำแหน่งเมืองที่ตลาดพื้นที่สำนักงานราคาสูงที่สุดในภูมิภาค อัตราค่าเช่าในตลาดย่อยแถบตะวันตกที่ผู้ให้เช่าเรียกปัจจุบันนี้อยู่ที่ 133 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี ตามมาติดๆ ด้วยปารีส ตัวเมืองลอนดอน ลอนดอนฝั่งตอนใต้ของแม่น้ำเทมส์ และเจนีวาครองตำแหน่ง 5 เมืองที่ตลาดพื้นที่สำนักงานราคาสูงที่สุดในภูมิภาค

          ตัวเลขพื้นที่สำนักงานในระหว่างก่อสร้างในตอนสิ้นปีลดลงจากช่วงกลางปีอยู่พอสมควร ตัวเลขสิ้นปีอยู่ที่ 163 ล้านตารางฟุตเมื่อเทียบกับ 178.4 ตารางฟุตในช่วงกลางปี ปริมาณการก่อสร้างในดูไบกับอาบูดาบีลดลงมากโดยพื้นที่กำลังก่อสร้างรวมสองเมืองลดลง 25.8 ล้านตารางฟุต

อเมริกากลาง
          รอบหกเดือนติดต่อกันสี่รอบมาแล้วที่ตลาดในภูมิภาคอเมริกากลางยังคงที่และอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับ 6 เปอร์เซ็นต์ ริโอเดอจาเนโรมีอัตราพื้นที่สำนักงานต่ำสุดในภูมิภาคที่ 1.6 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ในทางกลับกัน อัตราพื้นที่ว่างของกรุงแม็กซิโก ซิตี้เพิ่มสูงขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์เต็มๆ อยู่ที่เฉลี่ย 11 เปอร์เซ็นต์ ณ สิ้นปี

          เปรูเป็นผู้นำในภูมิภาคนี้โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศโต 8.7 เปอร์เซ็นต์ในปี 2553 และคาดว่าจะเติบโต 5.1 เปอร์เซ็นต์ในปี 2554 ภูมิภาคนี้ยังคงมีอัตราการเจริญเติบโตที่แข็งแกร่ง คาดว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจะผลักดันให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงและค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น ศูนย์กลางการก่อสร้างอาคารสำนักงานอยู่ที่กรุงแม็กซิโกและซานเปาโล ทั้งสองเมืองมีพื้นที่กำลังก่อสร้างรวม 26.8 ล้านตารางฟุต

ริโอเดอจาเนโร เป็นตลาดที่ราคาสำนักงานสูงที่สุดในภูมิภาคในปัจจุบัน โดยค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายของสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 95 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี พื้นที่ระหว่างการก่อสร้างสูงเป็นอันดับสามที่ 5.4 ล้านตารางฟุต ซึ่งจะช่วยลดความกดดันในตลาดสำนักงานเช่าค่อนข้างแออัดลงได้บ้าง