เนื้อหาวันที่ : 2011-04-05 10:00:00 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 1337 views

ตลาดคอนโดแข่งขันเดือด หวั่นเกิดโอเวอร์ซัพพลาย

ตลาดคอนโดมิเนี่ยมยังโตต่อเนื่อง แม้ทุนต่างชาติหดจากเหตุความวุ่นวายทางการเมือง ขณะที่บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ไม่หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย เดินหน้าเปิดโครงการใหม่คึกคัก

ตลาดคอนโดมิเนี่ยมยังโตต่อเนื่อง แม้ทุนต่างชาติหดจากเหตุความวุ่นวายทางการเมือง ขณะที่บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ไม่หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย เดินหน้าเปิดโครงการใหม่คึกคัก

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยการตลาด บริษัท เซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ จำกัด เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ประเมินว่าสถานการณ์ตลาดยังคงเปราะบาง แม้ว่าการเมืองปรับตัวในทางที่ดีขึ้นบ้างเล็กน้อย แต่สถานการณ์ที่ยังคงต้องเกิดการ เปลี่ยนแปลงทางการเมืองถือว่ามีนัยสำคัญต่อความไม่แน่นอนของตลาดที่อยู่อาศัย

โดยสถานการณ์เศรษฐกิจเมืองไทยถือว่าฟื้นตัวดีขึ้น ในช่วง 6 เดือนแรกปี 2010 ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product : GDP) มีการขยายตัว 10.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน และในปี 2010 GDP ก็มีการขยายตัวสูงถึง 8% อย่างไรก็ตามในปี 2011 คาดการว่า GDP จะเติบโตในอัตราชะลอตัวลดลงเหลือ 4.5%

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปี 2010 ถือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีการเติบโตดี ปัจจัยหลักมาจากการที่รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีกับผู้ประกอบการและผู้ซื้อซึ่งหมดอายุลงในช่วงกลางปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2010 ก็ถือว่ามีสถิติการเติบโตสูง แต่ในขณะเดียวกันปริมาณยูนิตเหลือขายในตลาดก็เพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียม

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมของกลุ่มประเทศสำคัญ ๆ ใน เอเชีย เช่น ประเทศสิงคโปร์ , ฮ่องกง , จีนที่ เมืองเซี่ยงไฮ้ และเมืองปักกิ่ง รวมถึงมาเลเชีย อย่างเมืองกัวลาลัมเปอร์ ได้กลับมาฟื้นตัวในปี 2010 และดึงดูดให้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติและนักลงทุนกลับมา แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติยังคงชะลอตัวอันเป็นผลมาจากปัญหาการเมืองเมื่อเดือนเมษายนปี 2010

ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1 ยังแข่งดุ บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ยังเร่งปั๊มยอดขาย

ดังนั้นตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2010 ที่ผ่านมากำลังซื้อยังคงมาจากกลุ่มลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อในกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง และล่าง ซึ่งเป็นตลาดที่ยังคงมีปริมาณความต้องการเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า โดยในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี 2010 ดีเวลอปเปอร์ชั้นนำหลายรายพร้อมใจกันเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นจำนวนมากและยังต่อเนื่องมาถึงปีนี้

โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับท็อปเทนในตลาดหลักทรัพย์ได้วางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ไม่น้อยกว่า 15 โครงการ พร้อมตั้งเป้าหมายมีกำไรในปี 2011 เพิ่มขึ้น 15-30% โดยในช่วง 3 เดือนแรกปี 2011 ที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ท็อปเทนในตลาดหลักทรัพย์มียอด presales รวมกันแล้วประมาณ 40,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะมีการแข่งขันกันอย่างมาก เนื่องจากแต่ละบริษัทต่างแบกเป้าหมายไว้สูง

สำหรับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสแรกปี 2011 ขยับราคาสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือใกล้เคียงแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งรวมทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการปัจจุบันและส่วนต่อขยายที่เตรียมเปิดใช้บริการในอนาคต อาทิ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ที่จะเปิดให้บริการเป็นทางการในเดือนสิงหาคมนี้

โดยทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ย/ตารางเมตรสูงสุด ได้แก่ ราชดำริ สาทร และสุขุมวิท บางโครงการมีราคาขายสูงถึง 200,000 บาท/ตารางเมตร และจากราคาที่สูงมากประกอบกับสถานการณ์แข่งขันด้านราคาทำให้ทำเลอย่าง อ่อนนุช , พหลโยธิน , พหลโยธิน ฯลฯ กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

ทั้งนี้ เป็นที่ชัดเจนว่าดีเวลอปเปอร์มีการวางแผนพัฒนาไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลักเพื่อใช้เป็นจุดขาย แต่ในขณะเดียวกันก็ส่งผลให้เกิดการจุดชนวนสงครามราคาในกลุ่มเจ้าของที่ดินที่ถือครองที่ดินอยู่ใกล้หรือละแวกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน จึงคาดว่าภายในระยะเวลาไม่กี่ปีนับจากปัจจุบันจะมีโครงการคอนโดมิเนียมก่อสร้างใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่วิ่งระหว่างบางซื่อ-บางใหญ่เกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่มีความก้าวหน้าการก่อสร้างที่ชัดเจน

คาดว่าในปี 2011 โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ใกล้แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินจะขยับราคาขึ้นอีกอย่างน้อย 5-10% ซึ่งเกิดจากราคาน้ำมันที่ขยับสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นผู้บริโภคจะต้องทำใจยอมรับกับราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการนับวันจะหายากขึ้นทุกที

แต่อีกด้านหนึ่งก็มีความคาดหวังว่าราคาที่ดินนอกทำเล CBD (Central Business District) หรือนอกทำเลศูนย์กลางธุรกิจจะทรงตัว และถูกนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ในราคาที่สมเหตุสมผล โดยที่ผู้บริโภคอาจจะต้องขยับไปพิจารณาโครงการในทำเลชานเมืองหรือนอกเมืองที่อยู่ตามแนวเส้นทางขยายรถไฟฟ้าหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเส้นทางขยายรถไฟฟ้า

ปี 2010 ที่ผ่านมา กทม.และปริมณฑลมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมประมาณ 101,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 270,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีประมาณ 60% หรือประมาณ 60,000 หน่วย ที่เป็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม โดยส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3-4 ปี ขณะที่ปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในพื้นที่กทม.และปริมณฑลปี 2010 มีจำนวนประมาณ 107,000 หน่วย ในจำนวนนี้ 56% เป็นคอนโดมิเนียม

ในช่วงไตรมาสแรกปี 2011 ประเมินว่าน่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ถูกเปิดตัวเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 7,000 ยูนิต และคาดว่าตลอดทั้งปีจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่รวมทั้งสิ้น 30,000 ยูนิต และคาดว่าถึงสิ้นปี 2011 น่าจะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมสะสมในตลาดรวมประมาณ 130,000 ยูนิต และสิ้นปี 2012 น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 150,000 ยูนิต

สำหรับเหตุแผ่นดินไหวในประเทศญี่ปุ่น และพม่า นั้นในส่วนของประเทศไทยเองน่าจะได้รับผลกระทบในแง่ของนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยน้อยลง ขณะที่ในแง่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็มีความเป็นไปได้ที่ ชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะนักลงทุนจะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง ที่มีความปลอดภัย ซี่งประเทศไทยน่าจะเป็นอีกตัวเลือกที่สำคัญ เนื่องจากไทยกับญี่ปุ่นมีการลงทุนระหว่างกันค่อนข้างสูง

ขณะที่เหตุแผ่นดินไหวในพม่า ซึ่งแรงสั่นสะเทือนได้เข้ามาถึงพื้นที่ภาคเหนือของประเทศไทย รวมถึงตึกสูงในกรุงเทพมหานครนั้น ในส่วนของผู้ประกอบการเองคงต้องเริ่มให้ความใส่ใจกับเหตุการณ์ดังกล่าว รวมถึงต้องสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคถึงความปลอดภัยการอย่อาศัยในตึกสูง ซึ่งในอนาคตคาดว่าเรื่องนี้คงจะเป็นอีกคำถามหนึ่งที่ผู้ประกอบการเองต้องให้ความสำคัญและเตรียมการเพื่อสร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภคที่ต้องอยู่อาศัยในอนาคตด้วยเช่นกัน

โดย : ฝ่ายวิจัยการตลาด เซ็นจูรี 21 (ไทยแลนด์)