เนื้อหาวันที่ : 2010-06-03 15:48:27 จำนวนผู้เข้าชมแล้ว : 1074 views

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเข้าสู่ช่วงทรงตัว เชื่อนักลงทุนต่างชาติจะหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดก็ต่อเมื่อปัญหาการเมืองได้รับการแก้ไขและบรรยาศการลงทุนดีขึ้น

.

ไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 เป็นช่วงที่ดีสำหรับตลาดโรงแรมในกรุงเทพ เนื่องจากยอดจำนวนนักท่องเที่ยวกลับคืนสู่จุดเฟื่องฟู ซึ่งเน้นให้เห็นว่าประเทศไทยและเมืองหลวงของไทยยังคงเป็นจุดดึงดูดนักท่องเที่ยวไม่เสื่อมคลาย  อัตราการเข้าพักในโรงแรมหรู/ระดับบนต่ำกว่า 70% เพียงเล็กน้อยเท่านั้น  จากทั้งสี่ย่านกลางกรุง บริเวณริมแม่น้ำมีอัตราการเข้าพักต่ำสุด  ส่วนบริเวณที่มีอัตราการเข้าพักสูงสุดคือศูนย์กลางเขตธุรกิจฝั่งใต้ (สาธร/สีลม) 

.

แนวโน้มตลาดในอนาคตยังคงไม่ชัดเจนเนื่องจากมีอุปทานใหม่ๆ ที่จะเข้าตลาดในปี 2553 และ 2554 มากพอควร ปีนี้ เราจะได้เห็นอุปทานโรงแรมหรูและระดับบนในกรุงเทพเพิ่มขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์  นี่น่าจะเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับระดับอัตราการเข้าพักซึ่งจะส่งผลให้เกิดแรงกดดันด้านราคา ถึงแม้ว่าบรรยากาศการเมืองจะมีเสถียรภาพก็ตาม  สถานการณ์ในปัจจุบันนับเป็นช่วงเวลาอันมืดมนสำหรับอุตสาหกรรมโรงแรม และเราต้องรอต่อไปจนไตรมาสที่ 4 จึงจะทราบว่าเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นมีผลกระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยวมากขนาดไหน

.

โรงแรมต่างๆ ยังต้องรับมือกับการแข่งขันจากเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ที่ให้บริการกับผู้เข้าพักในระยะสั้นเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ  ปี 2553 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ ในกรุงเทพ เนื่องจากอุปทานเพิ่มสูงขึ้นขณะที่อุปสงค์ลดต่ำลง และจะตกต่ำไปจนกว่าความเชื่อมั่นจะกลับคืนมา  

.

ในทางกลับกัน เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์อาจได้รับประโยชน์จากการสูญเสียรายได้ค่าเช่าระยะยาวไปเนื่องจากผู้พักอาศัยชาวต่างชาติเกิดความไม่มั่นใจ โดยการเปลี่ยนแปลงเป็นสัญญาระยะสั้นลงซึ่งเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์สามารถตอบสนองได้  แต่ประโยชน์ดังกล่าวจะคงอยู่เพียงระยะสั้น

.

ระหว่างปี 2552 ถึง 2554 คาดการณ์ว่าจำนวนอุปทานของเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น 40%  ซึ่งยากในการหาตลาดมารองรับ  อัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลงอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 อยู่ที่ระดับ 65 - 70% ของการพักระยะยาว  มีแนวโน้มว่าจะเป็นเช่นนี้ไปจนอุปทานคงตัวและอุปสงค์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง

.

ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกยังทรงตัวเพราะความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น แต่ได้รับผลกระทบในเชิงลบจากความผันผวนทางการเมืองที่ยืดเยื้อ   ตลอดไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 มีอาคารเพื่อการค้าปลีกเพิ่มขึ้นเพียงแห่งเดียวเท่านั้น เป็นศูนย์การค้าชุมชนที่สุขุมวิท อัตราการเช่ายังทรงตัว มีเพียงอัตราการเช่าในใจกลางเมืองเท่านั้นที่เพิ่มขึ้น 3% ในไตรมาสที่ 1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

.

เซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นเตอร์ วันซึ่งปิดอยู่ในขณะนี้ ส่งผลให้อัตราการเช่าไม่น่าจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากจะต้องปิดเพื่อซ่อมแซมและปรับปรุงให้เสร็จก่อน นอกจากนั้น ยังคาดว่าความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะลดลงสืบเนื่องจากความรุนแรงที่เกิดขึ้น  แนวโน้มระยะสั้นของตลาดค้าปลีกในใจกลางเมืองขึ้นอยู่กับสิ่งจูงใจและเหตุการณ์พิเศษเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้หวนคืนสู่ถนนแหล่งช็อปปิ้งอีกครั้ง  จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงฮวบฮาบส่งผลร้ายต่อภาคค้าปลีกในย่านกลางเมือง

.

ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 อุปทานอาคารสำนักงานไม่เพิ่มขึ้น และอุปทานจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2553 ซึ่งมีกำหนดเปิดตัวสาธร สแควร์  อัตราการเช่าลดลง 1% ในบริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจและศูนย์กลางเขตธุรกิจรอบนอก ส่วนตะเข็บรอยต่อทางทิศเหนือเพิ่มขึ้นเกือบ 1% ในไตรมาสที่ 1  อัตราค่าเช่าในศูนย์กลางเขตธุรกิจในไตรมาสที่ 1 แทบไม่มีความเปลี่ยนแปลง ส่วนบริเวณตะเข็บรอยต่อทางทิศเหนือนั้น อัตราค่าเช่าลดลง  คาดว่าเป็นการปรับฐานราคาสู่ระดับปรกติหลังจากราคาเพิ่มสูงขึ้นมากในปี 2552

.

บริษัทต่างๆ ยังคงประเมินผลจากเหตุการณ์ที่เพิ่งเกิดขึ้นและรอดูว่าจะมีเหตุการณ์ไม่สงบเกิดขึ้นตามมาหรือไม่ในช่วงที่เหลือของปี ก่อนตัดสินใจย้ายที่ทำการ  อุปสงค์ระยะสั้นอาจเพิ่มขึ้นเนื่องจากบริษัทต่างๆ ต้องการหาสำนักงานสำรองในกรณีที่เกิดเหตการณ์รุนแรงจนทำให้ไม่สามารถปฏิบัติงานได้อีก  แต่ผลเชิงบวกนี้จะเกิดขึ้นเพียงชั่วคราวเท่านั้นเนื่องจากความไม่สงบที่เกิดขึ้นอย่างยืดเยื้อ และจะส่งผลให้การลงทุนและการจ้างงานลดลง ทำให้เกิดผลเสียต่อตลาด

.

ภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์เดียวที่ยังสดใสอยู่คือ ตลาดคอนโดมิเนียม  นับตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2552 จนตลอดไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 ยังคงมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว บริษัทพัฒนาหลายแห่งพุ่งเป้าไปที่ราคาอันไม่ไกลเกินเอื้อม และบางโครงการขายหมดภายในเวลาแค่ไม่กี่ชั่วโมง 

.

การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีเป็นแรงกระตุ้นในการเพิ่มยอดขายสำหรับอุปทานที่มีอยู่ ได้ชั่วคราว และการสิ้นสุดสิทธิประโยชน์ในเดือนพฤษภาคมนี้น่าจะส่งผลให้ตลาดแผ่วลง จนอาจทำให้มีการควบรวมกิจการ  การประท้วงในกรุงเทพมีผลกระทบต่อการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเพียงเล็กน้อย เนื่องจากผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยยังคงให้ความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นแรก

.

คาดว่าในปี 2553 อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่จะไหลทะลักเข้าตลาดมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา โดยคาดว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นกว่า 30,230 หน่วย เมื่อเทียบกับ 27,430 หน่วยในปี 2552 เกือบ 6,940 หน่วยจะเข้าสู่ตลาดในไตรมาสที่ 1 ของปี 2553 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กกำลังหวนคืนสู่ตลาดอีกครั้งด้วยโครงการที่มีจำนวนห้องน้อยกว่าบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 

.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเข้าสู่ช่วงทรงตัว ขณะที่ประเทศเกิดความแตกแยกอย่างรุนแรง  นักลงทุนต่างชาติจะหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดก็ต่อเมื่อปัญหาดังกล่าวได้รับการแก้ไขและมีบรรยากาศการลงทุนดีกว่าที่เป็นอยู่